Nieuw beleidsbesluit over btw-heffing en onroerende zaken

Regeling: Besluit van 19 september 2013, nr. BLKB2013/1686M. Omzetbelasting. Levering en verhuur van onroerende zaken.

In september is het besluit over de btw-heffing bij de levering en verhuur van onroerende zaken geactualiseerd. Het vorige besluit van 14 juli 2009 is komen te vervallen. Aanleiding voor de actualisering zijn een reeks arresten van het Hof van Justitie en de Hoge Raad die sinds de publicatie van het vorige besluit zijn verschenen. Hierna noemen wij een aantal belangrijke wijzigingen uit het nieuwe besluit.

1. In het besluit wordt het standpunt ingenomen dat ‘deelbare’ nieuwe gebouwen, dat wil zeggen gebouwen die bestaan uit meerdere zelfstandig te gebruiken en te exploiteren eenheden, voor de toepassing van de btw-(aftrek)regels gefaseerd in gebruik worden genomen. Dit kan betekenen dat er voor eenzelfde gebouw verschillende herzieningstermijnen gaan lopen. Ook heeft dit consequenties voor de fiscale kwalificatie van eventuele aanvangsleegstand. Wij vragen ons af of deze zogeheten ‘unittheorie’ juist is; uit de rechtspraak kan naar onze mening worden opgemaakt dat de Hoge Raad juist kiest voor de ‘complextheorie’, dat wil zeggen dat een deelbaar gebouw ineens (volledig) in gebruik wordt genomen zodra de eerste deelverhuur start.
2. In de rechtspraak is uitgemaakt dat er een ‘bouwterrein’ wordt geleverd als de verkoper gehouden is om de opstallen geheel te slopen en het terrein op het tijdstip van de levering daadwerkelijk bestemd is om te worden bebouwd. Het moment waarop de levering plaatsvindt (tijdens of na de sloop) is niet meer van belang. Opmerkelijk is dat in het geactualiseerde beleid niet wordt ingegaan op de strijdigheid van deze nieuwe beleidslijn met de wettelijke definitie van het begrip ‘bouwterrein’, waaruit blijkt dat enkel sloop onvoldoende is om tot een bouwterrein te komen. Wij gaan er vanuit dat er voor belastingplichtigen in voorkomende gevallen een keuze blijft bestaan om zich te beroepen op de definitie van bouwterrein uit de Europese rechtspraak en het huidige beleid dan wel op de (engere) wettelijke definitie.
3. Voor koop- aanneemovereenkomsten wordt het standpunt ingenomen dat er sprake is van één levering, te weten de levering van een nieuw gebouwde onroerende zaak. De consequentie daarvan is dat de gehele koop- aanneemsom wordt belast met 21% btw. De mogelijkheden om de levering van grond fiscaal afzonderlijk in aanmerking te nemen (overdrachtsbelasting!) van de bouw van de opstal (21% btw) lijken daardoor sterk te worden ingeperkt. In het kader van deze gewijzigde beleidslijn is er een overgangsregeling getroffen voor reeds gesloten koop-aanneemovereenkomsten. Waar het gaat om de verkoop van een bestaand gebouw die door de verkoper wordt verbouwd of gerenoveerd, kan dit beleid in het voordeel van belastingplichtigen uitpakken: de verkoop én de verbouw kunnen in dat geval (vaak) als één van btw vrijgestelde levering worden gezien. Op die manier kan de verbouw ‘vrij van btw’ worden uitgevoerd door de verkoper in opdracht van de koper van het pand.
4. De ‘zaalverhuurregeling’ die inhoudt dat ondernemers die congres-, vergader- en/of tentoonstellingsruimte verhuren deze huur onder bepaalde voorwaarden altijd mogen belasten met btw, is verruimd tot alle ondernemers die dergelijke ruimte verhuren. In het besluit uit 2009 waren onder meer gesubsidieerde instellingen, buurthuizen, dorpshuizen, theaters, schouwburgen, ijsstadions en sporthallen van de regeling uitgesloten.
5. De activiteit die bestaat uit het min of meer passief ter beschikking stellen van onroerende zaken is aan te merken als verhuur, hetgeen is vrijgesteld van btw. Naarmate de verhuur wordt vergezeld van meer bijkomende prestaties kan er sprake zijn van een prestatie die niet is aan te merken als verhuur, maar als een andere (btw-belaste) dienst. Aan de hand van een voorbeeld over de terbeschikkingstelling van een multifunctionele ruimte (waarin bijvoorbeeld gelegenheid is om te vergaderen, doceren, overleggen, etc.) wordt duidelijk gemaakt dat het beleid er op is gericht om de vrijgestelde verhuur door bijkomende prestaties van de verhuurder niet snel te laten veranderen in een andere, belaste prestatie. Bijkomende diensten zoals schoonmaak, bewaking, catering, de terbeschikkingstelling van (schrijf)materiaal, beamer en geluidsinstallatie en een EHBO-voorziening brengen volgens het actuele beleid niet mee dat de verhuurdienst verandert in een andere btw-belaste dienst waarvan het gebruik van de zaal onderdeel uitmaakt. Deze zienswijze is naar onze mening onvoldoende genuanceerd; in de beoordeling dient bijvoorbeeld ook rekening te worden gehouden met de (juridische) voorwaarden op basis waarvan de aanvullende diensten door de verhuurder worden verricht.

Dit bericht verscheen in de Nieuwsbrief Btw en Overdrachtsbelasting nr. 4 van november 2013 van de Adviesgroep Indirecte Belastingen van Caraad Belastingadviseurs.