Ministerie van Financiën: Scheiding koopsom grond en bijdrage voor aanleg gemeenschapsvoorzieningen bij grondexploitatie leidt niet tot btw-voordeel
Publicatie: Brief van Ministerie van Financiën van 28 november 2016 aan Vereniging Nederlandse Gemeenten, ‘btw-behandeling exploitatiebijdrage’
Het betreft een schriftelijke reactie van het Ministerie van Financiën aan de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) op een voorgelegde structuur voor btw-vriendelijke uitgifte van bouwterreinen voor (koop)woningen. Het Ministerie heeft op basis van nader onderzoek geconcludeerd dat er van een btw-voordeel in dit model geen sprake kan zijn en dat het dergelijke structuren actief zal gaan bestrijden.
In essentie komt het in deze brief beschreven model erop neer dat een particuliere koper enerzijds de bouwgrond afneemt van een projectontwikkelaar en anderzijds rechtstreeks aan de gemeente een bijdrage betaalt voor de aanleg van het openbare gebied in de nieuwbouwwijk. De betaling van beide elementen hangen onverbrekelijk met elkaar samen, in die zin dat het een niet geldt als het ander niet tot stand komt of vervalt.
De gedachte is dat enkel de betaling van de koopsom aan de projectontwikkelaar belast is met btw en de bijdrage aan de gemeente niet, omdat dit laatste geen vergoeding is voor de grond maar een compensatie van door de gemeente gemaakte (overheids)uitgaven. Omdat de aanleg van wegen, groenvoorzieningen e.d. voor een groot deel (vaak 50% of meer) de grondprijs bepaalt, is het gevolg dat op deze manier de heffingsgrondslag -en daarmee de btw-afdracht- aanzienlijk kan worden verlaagd. Uit de schriftelijke reactie van het Ministerie blijkt dat het deze zienswijze niet deelt.
Op het eerste gezicht valt wat te zeggen voor het standpunt van het Ministerie dat de koper zowel de koopsom als de exploitatiekostenbijdrage betaalt om de grond te verkrijgen en beide bedragen dús belast dienen te worden met btw. Punt is evenwel dat de hoogte van de vergoeding (de maatstaf van heffing) vanuit de projectontwikkelaar moet worden beoordeeld; alles wat hij als tegenprestatie verkrijgt behoort tot de maatstaf van heffing, zo schrijft de fiscale regelgeving dwingend voor. En daar wringt wat ons betreft de schoen. Want de projectontwikkelaar ontvangt in dit model niet meer dan de lage, kale koopsom. Wij vragen ons af hoe de bijdrage voor de aanleg van het openbaar gebied die de gemeente ontvangt bij de projectontwikkelaar in de heffing kan worden betrokken, vooral als de gemeente de aanleg van het openbare gebied niet aan de projectontwikkelaar uitbesteedt.
Of is het Ministerie van mening dat het de gemeente zelfstandig kan aanslaan voor de btw over de exploitatiebijdragen? Dat lijkt niet zo te zijn, omdat het Ministerie de exploitatiebijdrage als een onderdeel van de koopsom betitelt, m.a.w. als onderdeel voor de levering van de grond door de projectontwikkelaar. Wegens de levering van het verkochte verschuldigde btw kan in dat geval uitsluitend van de leverancier, de projectontwikkelaar, worden geheven.
Tenslotte concludeert het Ministerie dat de afsplitsing van exploitatiekostenbijdrage ‘zo nodig’ op de voet van het leerstuk misbruik van recht in de heffing wordt betrokken. Dat is even slikken. Want heeft de Hoge Raad bij de schoolmodellen niet geoordeeld dat de onderwijswetgeving de gemeenten diverse manieren biedt om nieuwbouw te realiseren en dat het gemeenten vrij staat om daarin de fiscaal meest gunstige afweging te maken ? Die vergelijking dringt zich op nu ook de Wet op de ruimtelijke ordening (WRO) de gemeenten een scala aan mogelijkheden biedt om de grondexploitatiekosten te verhalen. En ook in die context zal gelden dat de gemeente niet verplicht is de mogelijkheid te kiezen waarbij de meeste btw zou zijn verschuldigd.
Wij kunnen ons voorstellen dat veel gemeenten en projectontwikkelaars een onbevredigend gevoel overhouden aan dit slotakkoord. Dit zal betekenen dat de belastingrechter in voorkomende gevallen een oordeel zal moeten vellen over het fiscale effect van dit model.
Dit bericht verscheen in de Nieuwsbrief Btw en Overdrachtsbelasting nr. 16 van februari 2017 van de Adviesgroep Indirecte Belastingen van Caraad Belastingadviseurs.
