Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat de overdracht in verhuurde staat van een pand niet onder art. 37d Wet OB valt.
In deze procedure komt het Gerechtshof in hoger beroep, evenals de rechtbank daarvoor, tot de conclusie dat de overdracht van een kantoorpand in verhuurde staat niet onder het bereik van art. 37d Wet OB valt. Deze bepaling houdt in dat géén btw verschuldigd is als een onderneming of een zelfstandig deel van een onderneming wordt overgedragen. De Hoge Raad heeft eerder geoordeeld dat de overdracht van een gebouw in verhuurde staat in beginsel wél onder de reikwijdte van deze bepaling valt.
Reden waarom het Gerechtshof in deze procedure afwijkend oordeelt, is dat de overdragende partij geen voornemen tot exploitatie had. De overdragende partij was een projectontwikkelaar die voor eigen rekening en risico bedrijfsruimte en kantoorgebouwen ontwikkelde. Zodra zij een huurder voor het pand had gevonden, werd het verkocht. Dit gebeurde ook met het grootschalige kantoorcomplex in deze procedure. In 2007 had de ontwikkelaar een huurder gevonden waarna zij met de bouw startte. Op 1 oktober 2010 is het complex opgeleverd en is de huur ingegaan.
Vlak vóór de oplevering, op 16 september 2010, werd het complex, inclusief de huurovereenkomst, door de ontwikkelaar verkocht aan een Duitse belegger. Op 15 oktober 2010 is het complex aan de koper geleverd.
Het Gerechtshof constateert dat de projectontwikkelaar het kantoorcomplex niet duurzaam zelf wilde exploiteren en van meet af aan de bedoeling heeft gehad een koper te vinden die hiervoor wel interesse had. Zij oordeelt dat voor belanghebbende de overdracht van het kantoorcomplex de verkoop van een goed zonder meer is, de verkoop van een goed uit een voorraad bestaande uit door haar ontwikkelde panden. En op de verkoop van ‘losse activa’ is art. 37d Wet OB niet van toepassing, aldus het Gerechtshof. Dat de projectontwikkelaar in de periode van 1 oktober tot 15 oktober 2010 als verhuurder is opgetreden, maakt dit niet anders.
De uitspraak maakt duidelijk dat toepassing van art. 37d Wet OB op verhuurde bedrijfspanden geen garantie is. Steeds zal zorgvuldig beoordeeld moeten worden of aan alle voorwaarden is voldaan. Wij verwachten overigens dat de projectontwikkelaar beroep in cassatie zal aantekenen bij de Hoge Raad tegen deze uitspraak; de vraag is of het businessmodel van de verkoper een zo belangrijke rol dient te spelen in het toetsingskader voor de toepassing van art. 37d Wet OB of dat juist een meer objectieve benadering is vereist.
Dit bericht verscheen in de Nieuwsbrief Btw en Overdrachtsbelasting nr. 20 van mei 2018 van de Adviesgroep Indirecte Belastingen van Caraad Belastingadviseurs.
