Wijzigingen in de overdrachtsbelasting 2015
Regeling: Wet van 17 december 2014 tot wijziging van enkele belastingwetten en enige andere wetten (Belastingplan 2015)
Per 1 januari 2015 lopen twee verlengde termijnen in de overdrachtsbelasting af. Het gaat om de verruimde termijn van 36 maanden bij doorverkoop van een onroerende zaak en om de verruimde termijn van 24 maanden bij samenloop van heffing van omzetbelasting (btw) en overdrachtsbelasting. Beide verruimingen zijn ingevoerd bij het Belastingplan 2013. In de toelichting op het Belastingplan 2015 heeft de staatssecretaris van Financiën aangegeven niet over de budgettaire ruimte te beschikken om de verruiming van de termijnen van de doorverkoopfaciliteit en de vrijstelling bij samenloop te verlengen of structureel te maken.
Verruimde termijn bij doorverkoop
Bij de doorverkoop van een woning of pand binnen zes maanden na een vorige verkrijging is bij deze opvolgende verkrijging slechts overdrachtsbelasting verschuldigd over de meerwaarde. Deze doorverkooptermijn van zes maanden is tijdelijk verruimd naar 36 maanden indien de vorige verkrijging van dezelfde onroerende zaak door een ander heeft plaatsgevonden tussen 31 augustus 2012 en 1 januari 2015. De tijdelijke verruiming van deze termijn loopt af. Per 1 januari 2015 geldt weer een termijn van zes maanden.
Verruimde termijn bij samenloop met omzetbelasting (btw)
Bij de levering van nieuw zakelijk vastgoed dat al in gebruik is genomen of is verhuurd, is zowel btw als overdrachtsbelasting verschuldigd. Volgens de wet was er in die situatie alleen een vrijstelling overdrachtsbelasting van kracht als de koper van het vastgoed de btw in het geheel niet in aftrek kon brengen.
De voorwaarde dat het goed niet als bedrijfsmiddel mag zijn gebruikt, heeft nadelige gevolgen voor bijvoorbeeld projectontwikkelaars die gerealiseerde projecten aan beleggers leveren in verhuurde staat. Omdat het gerealiseerde project al door de projectontwikkelaar is verhuurd en daardoor in gebruik is genomen, kan de verkrijgende belegger geen beroep doen op de samenloopvrijstelling als hij de verschuldigde omzetbelasting geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen.
Van oudsher was bij beleidsbesluit een tegemoetkoming gegeven die specifiek ziet op de situatie van de projectontwikkelaar die bouwt met het oog op de verkoop. De samenloopvrijstelling mocht ingevolge deze tegemoetkoming (en in afwijking van de wet) toch worden toegepast als de onroerende zaak binnen zes maanden na het tijdstip van de eerste ingebruikneming of de eerdere ingangsdatum van de verhuur wordt verkregen, ook als de koper (gedeeltelijk) recht op aftrek van btw had.
De mogelijkheid om de samenloopvrijstelling onder dergelijke omstandigheden ook toe te passen indien de onroerende zaak reeds in gebruik is genomen, is via het Belastingplan 2013 in wetgeving verankerd. Omdat de situatie op de vastgoedmarkt daar aanleiding toe gaf, is de periode van zes maanden destijds tijdelijk verruimd naar vierentwintig maanden. Via het Belastingplan 2015 is deze termijn nu weer teruggebracht naar zes maanden.
Uit de voorwaarden zoals die in de wet zijn opgenomen blijkt niet (meer) de expliciete voorwaarde dat de verkopende partij het vastgoed moet hebben ontwikkeld met het oog op de verkoop.
Deze wettelijke vrijstelling heeft aldus een ruimer bereik en geldt ongeacht het oogmerk waarmee de verkopende ondernemer het nieuwbouwpand heeft gebouwd of gekocht.
Dit bericht verscheen in de Nieuwsbrief Btw en Overdrachtsbelasting nr. 8 van januari 2015 van de Adviesgroep Indirecte Belastingen van Caraad Belastingadviseurs.
