Wijziging omzetbelasting beperkt zakelijke rechten op onroerende zaken
Regeling: Besluit van 17 december 2014 tot wijziging van enige uitvoeringsbesluiten op het gebied van belastingen en toeslagen, gepubliceerd in het Staatsblad van 29 december 2014 nr. 579.
In het eindejaarsbericht dat op 17 december 2014 is gepubliceerd, heeft het Ministerie van Financiën aangekondigd dat de btw regels voor zakelijke rechten met ingang van 1 januari 2015 gewijzigd worden.
De wijziging heeft betrekking op de btw-heffing bij de uitgifte, overdracht e.d. in erfpacht (of van een ander beperkt zakelijk recht) van bouwgrond of van nieuwe gebouwen. Uitgangspunt in de wet is dat de uitgifte of overdracht in erfpacht van bouwterreinen en nieuwe onroerende zaken belast is met btw indien de vergoeding (de koopsom) vermeerderd met de contante waarde van de canons tenminste gelijk is aan de waarde van de onroerende zaak zelf. In de regelgeving tot 1 januari 2015 was bepaald dat de contante waarde van een canon bij een eeuwigdurend recht van erfpacht werd gesteld op het zeventienvoud van het jaarlijkse bedrag.
In de praktijk leidde deze waarderingsregel vaak tot de uitkomst dat de waarde van de koopsom vermeerderd met de contante waarde van de canon lager was dan de waarde van het bouwperceel of nieuwe onroerende zaak zelf. Daardoor was er geen btw verschuldigd over de overdracht in de vorm van een beperkt zakelijk recht, zoals het erfpachtrecht.
De staatssecretaris van Financiën vond het verschil in behandeling tussen uitgifte in eeuwigdurend erfpacht (vrijgesteld van btw) en verkoop van volle eigendom (btw belast) onevenwichtig. Om die reden geldt vanaf 1 januari 2015 dat de canon bij uitgifte in eeuwigdurend erfpacht wordt gesteld op de waarde in het economisch verkeer van de zaak waarop het recht betrekking heeft. Daardoor wordt de uitgifte van bouwterreinen en nieuwe onroerende zaken in de vorm van een eeuwigdurend recht van erfpacht (altijd) belast met 21% btw.
De invoering van deze wijziging gaat gepaard met een overgangsregeling voor overeenkomsten die vóór 1 juli 2015 zijn of nog worden gesloten, mits de daadwerkelijke vestiging of overdracht van het recht plaatsvindt vóór 1 januari 2017.
Verschillen in de fiscale behandeling van de uitgifte van bouwterreinen blijven wel bestaan in situaties waarin het beperkt zakelijke recht voor bepaalde tijd is gevestigd (bijvoorbeeld 40 jaar).
Deze wijziging kan onder meer van betekenis zijn voor grondexploitaties van gemeenten die grond uitgeven met gebruikmaking van zakelijke rechten, zoals erfpachtrechten (of dat van plan zijn).
Dit bericht verscheen in de Nieuwsbrief Btw en Overdrachtsbelasting nr. 8 van januari 2015 van de Adviesgroep Indirecte Belastingen van Caraad Belastingadviseurs.
