Voorgestelde btw-herzieningsregels voor verbouwingsdiensten vanaf 2026

Het kabinet heeft in het Belastingplan van 2025 een voorstel opgenomen om de bestaande btw-herzieningsregeling uit te breiden naar bepaalde investeringsdiensten aan onroerende zaken, zoals een verbouwing of een renovatie.  Let wel: dit is nog slechts een voorstel. Het is dus nog niet definitief besloten dat dit gaat gebeuren en er is nog geen definitieve tekst van de regeling.

Waarom deze wijziging?

De Belastingdienst ziet dat ondernemers bij vastgoedverbouwingen soms gebruikmaken van een fiscale structuur met kortdurende btw-belaste verhuur. Hiermee wordt de btw op verbouwingskosten volledig teruggevraagd, terwijl het pand daarna btw-vrijgesteld wordt verhuurd. Omdat herziening nu alleen geldt voor investeringsgoederen en niet voor diensten, blijft correctie uit. Met de uitbreiding van de herzieningsregeling wil de wetgever deze belastingbesparende route ontmoedigen en de btw-aftrek beter laten aansluiten op het daadwerkelijke gebruik van de dienst.

Deze wijzigingen heeft echter ook gevolgen voor organisaties die in de regel geen gebruik maken van een fiscale structuur, zoals zorginstellingen, onderwijsinstellingen, woningcorporaties en culturele instellingen.

Hoofdlijnen van het voorstel

• Herzieningsregeling gaat gelden voor investeringsdiensten aan een onroerende zaak, met meerjarig verbruik en met een waarde hoger dan een drempelbedrag. In het voorstel wordt een drempelbedrag van € 30.000 genoemd, dit is echter niet definitief.
• Herzieningstermijn: 5 jaar (het jaar van ingebruikname + 4 boekjaren).
• Zowel bij overgang van btw-belast naar vrijgesteld gebruik (btw terugbetalen) als andersom (btw alsnog terugvragen) vindt correctie plaats.
• Beoogde ingangsdatum: 1 januari 2026 – alleen voor investeringsdiensten die vanaf die datum in gebruik worden genomen.

Voorbeelden uit de praktijk

• Zorginstellingen Een zorginstelling laat in 2026 de ramen en kozijnen op het hoofdkantoor vervangen voor € 40.000.  In 2026 bedraagt de pro rata 5%, waarmee de zorginstelling 5% van de btw op de verbouwing terugvraagt. In 2027 bedraagt het pro rata 4% Onder de huidige regels is een btw-correctie niet nodig. Onder de nieuwe regels moet de instelling de aftrek van btw over de verbouwing (gedeeltelijk) terugbetalen.
• Woningbelegger Een belegger  verbouwt in 2026 een kantoorpand tot appartementen. In 2026  worden de appartementen  kortdurend btw-belast verhuurd en de belegger vraagt alle btw op de verbouwing terug. Vanaf 2028 worden de appartementen  langdurig btw-vrijgesteld  verhuurd.  Vanaf 2028 moet de belegger een deel van de btw die bij de verbouwing in aftrek is gebracht, terugbetalen aan de Belastingdienst.
• Onderwijsinstellingen Een hogeschool laat een vleugel van een gebouw grondig verbouwen en gebruikt dit aanvankelijk zelf voor het btw-vrijgestelde onderwijs. Na twee jaren besluit de instelling om de verbouwde vleugel te verhuren aan een commercieel bedrijf, waarbij wordt geopteerd voor een btw-belaste verhuur. Dankzij de nieuwe regeling kan dan alsnog een deel van de btw worden teruggevraagd over de verbouwingskosten.

Wat betekent dit voor u?

• Partijen die vastgoed laten verbouwen of renoveren moeten  rekening houden met een herzieningsregeling op de in gebruik genomen diensten.
• De herzieningsregeling  geldt  voor  verbouwingen/renovaties met meerjarige gebruik en vanaf een (investering)drempel (waarschijnlijk)  vanaf € 30.000.
• Het zal nodig zijn om in de administratie een vastlegging te doen van de verbouwingen of renovaties die onder de herziening vallen. Deze vastlegging is vergelijkbaar met de vastlegging van de herziening bij inventaris en degelijke.
• De regeling kan zowel nadelig (btw-terugbetaling) als voordelig (btw-teruggaaf) uitpakken, afhankelijk van het gebruik van het pand in de jaren na de verbouwing.
• Bij verkoop van het gebouw moet mogelijk ook btw-aftrek op de verbouwingen over de afgelopen jaren worden gecorrigeerd.

Advies

Hoewel dit voorstel nog niet definitief is, is het raadzaam om nu al te bekijken welke impact dit kan hebben op uw (toekomstige) vastgoedprojecten. Een vastlegging van de investeringen en de herzieningstermijnen in de administratie zal in de regel nodig worden. Daarbij zal er aandacht voor moeten zijn dat soms delen van één investeringsdienst afzonderlijk worden gefactureerd of dat een dienst in verschillende termijnen in rekening wordt gebracht. De geplande invoering per 1 januari 2026 biedt de gelegenheid om tijdig te anticiperen. Wilt u weten wat dit wetsvoorstel concreet voor uw situatie kan betekenen? Onze btw-specialisten adviseren u graag.