Verbouw van bestaande kantoorpanden tot woningen. Gevolgen voor de overdrachtsbelasting
Publicatie: Besluit van 22 februari 2017, 2017-36415, ‘Overdrachtsbelasting. Maatstaf van heffing’
De staatssecretaris heeft een nieuw besluit uitgebracht met het beleid over de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting. Het besluit is op 9 maart 2017 in werking getreden. Een aantal eerdere besluiten is geactualiseerd en samengevoegd. Nieuw in dit besluit is de toelichting op de zogeheten ‘transformatiebouw’, de verbouw van bestaande kantoorpanden, industriële panden enz. tot woningen. De toelichting is relevant voor projectontwikkelaars die dergelijke projecten uitvoeren en de woningen verkopen.
In de toelichting wordt bevestigd dat de koop-aanneemovereenkomst van een (te realiseren) woning voor de btw als één prestatie wordt aangemerkt, die niet belast is met btw als de fiscale kwalificatie geen (ver)nieuwbouw betreft. Voor de overdrachtsbelasting worden de gevolgen in het besluit voorbeeldsgewijs toegelicht. Daarbij maakt het verschil of de levering van het appartementsrecht vóór, tijdens, dan wel na de oplevering van de verbouw plaatsvindt. Heffing van overdrachtsbelasting vindt plaats over de waarde van de verbouwdienst, te beoordelen op het moment van levering van het appartementsrecht. Vindt levering plaats vóór aanvang van de verbouw, dan wordt dus uitsluitend overdrachtsbelasting geheven over de lage waarde van het appartementsrecht. De verbouwing blijft in dat geval geheel buiten de heffing van overdrachtsbelasting.
In dit besluit wordt niet aangegeven tegen welk tarief overdrachtsbelasting verschuldigd is. Voor bestaande woningen geldt een tarief van 2%.
Wij gaan er vanuit dat dit lage tarief geen toepassing kan vinden indien het voorwerp van de levering een aandeel in een nog onverbouwd school- of kantoorgebouw is. Evenmin wordt in het besluit aandacht besteed aan andere vrijstellingen die in deze situaties van toepassing kunnen zijn. De keuze van het moment van juridische levering via koop-aanneemovereenkomst blijft dus een belangrijk aandachtspunt in dergelijke projecten waaraan substantiële fiscale effecten verbonden kunnen zijn.
Dit bericht verscheen in de Nieuwsbrief Btw en Overdrachtsbelasting nr. 17 van mei 2017 van de Adviesgroep Indirecte Belastingen van Caraad Belastingadviseurs.
