Leegstand van vastgoed. Recht op aftrek als oogmerk tot btw-belaste verhuur bestaat
Uitspraak: Hoge Raad 13 juni 2014, zaaknr. 13/00282
In deze zaak ging het om een ondernemer die een kantoorpand had laten bouwen, welke na een periode van vijf jaar van btw vrijgestelde verhuur gedurende drie jaar kwam leeg te staan. Daarna werd het pand weer verhuurd, ditmaal btw belast (via optie voor belaste verhuur). De vraag was of de ondernemer recht had op aftrek van btw volgens de herzieningsregeling in de periode van de leegstand. De herzieningsregeling houdt in dat de btw die drukt op de nieuwbouw -en welke in dit geval in het jaar van oplevering niet in aftrek kon worden gebracht- wordt herzien als het fiscaal relevante gebruik in de negen kalenderjaren daarop wijzigt. De stelling van de ondernemer was dat de leegstand in de periode medio 2008 tot medio 2011 kon worden aangemerkt als (voorgenomen) gebruik voor btw-belaste handelingen, zodat er aftrek volgens de herzieningsregeling mogelijk was. De Hoge Raad volgt deze zienswijze en oordeelt dat de ondernemer in dit geval aanspraak maakt op aftrek van btw op basis van de herzieningsregeling, omdat vaststond dat de ondernemer in de periode van de leegstand het voornemen had om het pand btw belast te verhuren. Dit voornemen bleek in dit geval uit de voor potentiële huurders beschikbare documentatie van de makelaar waarin was aangegeven dat belaste verhuur het uitgangspunt is.
Van belang is dat de Hoge Raad hiermee een (gunstiger) oordeel geeft dan de zienswijze die de Belastingdienst tot op heden hanteert. De Belastingdienst is namelijk gebonden aan het beleid van de staatssecretaris van Financiën, dat stelt dat leegstand tijdens de herzieningsperiode geen aanleiding geeft tot correcties op de eerder toegepaste aftrek.
Het arrest biedt aldus een goed houvast voor verhuurders van vastgoed om aftrek van btw te claimen bij leegstand, zowel wat betreft de herziening van de btw op de investering als de btw op de exploitatielasten gedurende de leegstandsperiode. Het voornemen om het pand btw-belast te verhuren kan worden onderbouwd met uitingen in brochures, advertenties, huuraanbiedingen etc. dat de huurprijs ‘ex btw’ is c.q. deze is gebaseerd op de situatie van btw-belaste verhuur. Ten overvloede merken wij op dat er (dus) geen aftrek van btw kan worden geclaimd door woningcorporaties in verband met leegstand van te verhuren woningen.
Dit bericht verscheen in de Nieuwsbrief Btw en Overdrachtsbelasting nr. 6 van juli 2014 van de Adviesgroep Indirecte Belastingen van Caraad Belastingadviseurs.
