2% overdrachtsbelasting voor aankoop aandeel in gestript voormalig kantoorgebouw?
Uitspraak: Rechtbank Den Haag, 30 november 2017, nr. 17/2058
Op de verkrijging van ‘woningen’ is sinds 2011 een verlaagd overdrachtsbelastingtarief van toepassing van 2%. Het begrip woningen is echter niet gedefinieerd in de wet. Reden waarom er in de praktijk regelmatig discussies ontstaan met de Belastingdienst over de reikwijdte van dit begrip. De Hoge Raad heeft in februari 2017 uitgesproken dat het 2% tarief van toepassing is op bouwwerken die naar hun aard bestemd zijn voor bewoning, waarbij moet worden gekeken met oorspronkelijke doel waarvoor het is ontworpen en gebouwd. Bij latere verbouwingen verandert de aard van een bouwwerk als er meer dan beperkte aanpassingen noodzakelijk zijn om het gebruik voor de oude functie weer mogelijk te kunnen maken.
De arresten van de Hoge Raad uit februari 2017 hebben betrekking op gebouwen die op de datum van levering al waren verbouwd of daarna nog moesten worden verbouwd. Met de hiervoor genoemde rechtsregels kan de praktijk in die gevallen goed uit de voeten. Lastiger wordt het wanneer een naar woningen te transformeren kantoorgebouw tijdens het verbouwproces wordt overgedragen. Zo’n situatie speelde in de zaak waarover de rechtbank Den Haag zich onlangs moest buigen.
Een koper verkreeg een appartementsrecht op het moment dat de aannemer de (interne) sloopwerkzaamheden had verricht en een aanvang had gemaakt met de opbouwwerkzaamheden, bestaande uit het plaatsen van de binnenwanden. Er ontstond een geschil met de Belastingdienst over het toepasselijke tarief.
De rechtbank komt aan de hand van de door de Hoge Raad gegeven definitie tot de conclusie dat sprake is van een woning. De rechtbank redeneert dat de oorspronkelijke kantoorbestemming door de reeds verrichte sloop- en opbouwwerkzaamheden niet eenvoudig is terug te brengen. Daardoor heeft het gebouw zijn aard als kantoor verloren, maar (nog) niet de aard van woonhuis verkregen. In zo’n situatie moet volgens de Hoge Raad betekenis toe aan de publiekrechtelijke voorschriften. Hier is dat de bestemming wonen, waardoor de conclusie van de rechtbank luidt dat sprake is van een woning.
Deze uitspraak laat zien dat voormalige kantoorgebouwen al vrij snel aan het begin van het bouwproces hun status van kantoorpand verliezen en woning worden. Voor de praktijk is deze uitspraak een welkome aanvulling bij het duiden van de fiscale gevolgen rondom de transformatie van vastgoed.
Dit bericht verscheen in de Nieuwsbrief Btw en Overdrachtsbelasting nr. 19 van februari 2018 van de Adviesgroep Indirecte Belastingen van Caraad Belastingadviseurs.
